Въпросът за това колко души живеят в София е често дискутиран, тъй като трудно може да бъде посочено точно число, актуално към момента. Изследване на ОП „Софпроект – ОГП“ търси отговор на един не толкова популярен въпрос, който има голямо значение за градоусторойствените процеси и стратегическото планиране и развитие на града, а именно колко жители може да поеме София?
Единият възможен подход е да анализираме градоустройствените планове на града и от там да извлечем заключение за колко жители е планирана София. Общият устройствен план (ОУП) на Столична община дефинира редица параметри, които задават посоката на развитие на града като цяло, както и на различните му части. Съществен елемент от този план е устройственото зониране. В ОУП са определени поредица от различни устройствени зони, всяка със специфични параметри на застрояване. Зададените в ОУП параметри представляват горна граница за последващите Подробни устройствени планове (ПУП), които от своя страна определят правилата на застрояване в по-малък мащаб, но и в по-голяма подробност. Параметрите на всеки ПУП задават параметрите за всеки отделен имот, тоест и за всяка една отделна сграда. По този начин устройствената зона в ОУП (с нейните параметри), в която попада дадена територия, дефинира характера на територията, както и по-специфично, количеството възможна жилищна площ в нея. На тази база, използвайки определени коефициенти за жилищен комфорт, може да бъде изчислен и броят предполагаеми жители в съответната територия.
Снимка: Десислава Кулелиева за СО – направление „Архитектура и градоустройство“
Настоящият макроанализ изследва и визуализира ефекта, който би имала пълната реализация на ОУП на Столична община върху броя жители в общината. Анализът се състои от две части:
- анализ и приблизителни изчисления на поемния жилищен капацитет в съществуващи жилища по данни от Кадастралната карта;
- изчисление на поемния жилищен капацитет на потенциални нови жилища на Столична община при пълно постигане на допустимите параметри в ОУП.
Анализът помага да осъзнаем какъв би бил ефектът от пълната реализация на действащия ОУП. Наистина, параметрите на плана са горна граница, без да имаме задължения да я достигнем. Освен това планът определя максималния обем (във всеки смисъл) на София, но реализацията на този обем зависи от два съвсем различни фактора – демографията (и съответно миграцията) и икономиката (и съответно нивото на инвестиции и нивото на доходи на гражданите). В практиката обаче се вижда, че почти всеки инвеститор се стреми именно към горната граница (на етажност, плътност, интензивност и др.). И докато можем да кажем, че демографията е предвидима в по-дълга перспектива, то достоверни икономически прогнози се правят само за няколко години напред, докато ОУП определя развитието на града за десетилетия. Настоящият анализ търси отговор на въпроса дали София има нужда или полза от възможност за нарастване в размера, предвиден в ОУП и дали градът има ресурса да осигурим необходимата инфраструктура (техническа, транспортна, социална, екологична и т.н.) за такова население. Всички тези, а и немалко други заключения от настоящия анализ, трябва да бъдат внимателно анализирани и взети предвид при актуализацията на ОУП.
За целта на анализа са използвани данни от Кадастралната карта (актуална към 10.2018), Общ устройствен план (приет през 2009 г.), Национален Статистически Институт (НСИ 2017 г.) и Гражданска Регистрация и Административно Обслужване (ГРАО 2017 г.). В използваните изходни данни отсъстват данни за части от район Студентски град, поради липсата на кадастрална карта за тези територии към 10.2018 г. За да бъде изчислен ориентировъчният брой жители на база Разгъната застроена площ (РЗП), са използвани три различни коефициента на комфортна чиста полезна площ за обитаване за един жител – 30, 35 и 40 кв.м/ж.
Изследването е разделено на два под-анализа:
- Съществуващи жилищни сгради
- Незастроени имоти за жилищни нужди
Всеки под-анализ е разгледан в два обхвата:
- Столична община
- София град
Обхват на анализа
Съществуващи жилищни сгради
Изследването показва, че съществуващият жилищен сграден фонд на София към момента може да поеме съответно:
- 1 460 102 жители при 30 кв.м./ж.
- 1 210 729 жители при 35 кв.м./ж.
- 1 059 383 жители при 40 кв.м./ж.
За сравнение, по данни на НСИ от 2017г. населението на Столична община е 1 325 429.
Близо 90% от поемния жилищен капацитет се намира в границите на София-град.
Данните за съществуващите жилищни сгради показват, че към настоящия момент, най-голям поемен капацитет за жители имат съществуващите жилищни сгради в кварталите Младост 1, Овча Купел 2, Младост 3 и Стрелбище. От крайградските райони с най-голям капацитет са съответно Банкя, Владая, Нови Искър-кв.Курило и Бистрица.
Гъстота на жители по квартали към настоящия момент
Незастроени имоти за жилищни нужди
Изчислението на капацитета за поемане на жители в незастроените имоти, попадащи в зони, отредени за или допускащи жилищно застрояване, е макроанализ. Под макроанализ се има предвид, че не се отчитат никакви ограничители – сервитути, минимални разстояния между жилищни сгради, наличие на дървесна растителност за опазване, паметници на културата, теренни особености, физическа възможност за инфраструктурно обслужване и пр.
При тези изчисления не са взети предвид:
- специфични различия в стандарта на обитаване (кв.м./ж) за отделните части на София и околоградския район;
- имоти, в които в момента има жилищна сграда (малка еднофамилна къща например), но поради по-високите параметри на зоната е възможно нейното “заместване” с по-голяма жилищна сграда.
Тоест има възможност резултатите от изчисленията да бъдат коригирани както надолу, така и нагоре, но не с много.
Незастроени имоти в СО
За целта на този анализ са филтрирани всички незастроени имоти за жилищни нужди, като от тях са използвани само имотите, които попадат в зоните от ОУП, отредени за или допускащи жилищно застрояване:
- Жилищна устройствена зона,
- Централна устройствена зона,
- Смесена многофункционална устройствена зона.
Площта на имотите, отредени за или допускащи жилищно строителство е редуцирана с 20% за регулация. Изчислена е максимална РЗП съобразно параметрите по ЗУЗСО. Използвайки получените стойности на РЗП е изчислен поемният капацитет (при варианти на стандарт 30, 35, 40 кв.м/ж).
На базата на тази методология, е изчислен потенциалният (тоест за нови жители) жилищен капацитет на Столична община:
- 937 680 жители при 30 кв.м./ ж.
- 803 723 жители при 35 кв.м./ ж.
- 703 260 жители при 40 кв.м./ ж.
Гъстота на поемния капацитет за нови жители по квартали
Най-голям процент от незастроените имоти за жилищни нужди попадат в жилищни устройствени зони – 77.3%. Съответно 21.2% в Смесено многофункционални и 1.5% Централна устройствена зона.
Крайните резултати на изследването показват, че при 30 кв.м./ж. територията на Столична община може да поеме близо 2.5 млн. жители, от които близо 1 млн. нови. Дали това някога ще стане реалност зависи не толкова от това какво предвижда ОУП, а от демографските и икономически тенденции на местно, национално, а дори и международно ниво. Въпреки това, дори сегашната ситуация показва, че изграждането на нова публична инфраструктура (улици, канализация, паркове, училища и т.н.) изостава спрямо темпа на строителство и запълване на капацитета от нови жители. Резултатите от изследването дават основа за анализ на показателите в настоящия ОУП и по-нататъшно търсене на отговор на въпроса дали не е редно те да бъдат променени при евентуалната актуализация на този ключов за града план.
Анализът е изготвен в общинско предприятие „Софпроект-ОГП” от Емил Христов, Жоржета Рафаилова и Теодора Гоцова. Презентация на изследването можете да намерите тук.